【房產觀測站】拍賣實戰復盤：從兩場成交看市場脈動

本週我們分行有兩場極具代表性的拍賣會。透過這兩場成交案例，我們可以更清晰地觀察目前的市場動態與競價心理。

案例一：7/9 Elam Street, Parnell

• CV (政府估價)： $215萬

• 起拍價： $150萬 (約底價 83 折)

• 底價 (Reserve)： $181萬

• 最終成交價： $181.5萬

〔核心觀察〕

1. 起拍策略： 拍賣官以低於底價約 21% 的價位熱身起拍。

2. 競爭白熱化： 喊價至 $180 萬後進入短兵相接階段，加價幅度縮小至每口 $5,000。

3. 突破底價： 買家在競價過程中直接衝破屋主底價，隨後加價幅度進一步限縮至 $1,000。

4. 微幅取勝： 最終買家以 $4,000 的些微差距成功奪標。

   
   

案例二：6A Steele Street, Meadowbank

• CV (政府估價)： $165萬

• 起拍價： $140萬 (約底價 79 折)

• 底價 (Reserve)： $177.5萬

• 最終成交價： $177.5萬

〔核心觀察〕

1. 起拍門檻： 拍賣官由低於原底價 27% 的位置起拍。

2. 心理博弈： 喊價達 $172.5 萬後，加價幅度收窄至 $5,000。

3. 議價關鍵： 競價未達預期底價，現場隨即轉入議價。屋主最終同意將底價下修至 $174.5 萬以促成交易。

4. 成交溢價： 在最終議價階段，買家以高出談判價 $20,000 的落槌價成交。

【結語與建議】

從上述案例中，有兩點關鍵心得想與各位分享：

1. 起拍慣例： 一般而言，起拍價多落在底價的 70% 至 80% 之間，旨在帶動現場氣氛。

2. CV 僅供參考： 這兩場成交價與 CV 相比，分別呈現了 +7% 與 -16% 的巨大落差。這再次證明，政府估價（CV）並非絕對的市價基準。

拍賣現場瞬息萬變，不同的房產類型與買方結構都會影響結果。建議多參與觀摩以累積實戰感。若您對拍賣流程或出價策略有任何疑問，歡迎隨時與我聯繫。