【房市觀測站】公寓屋主的一場惡夢
本週許多媒體都報導了奧克蘭St Lukes Garden Apartments一位屋主的遭遇。房屋出了問題，官司也輸了，倒賠 63.6萬紐幣，一場十三年的惡夢。
這位於 2013 年 3 月購入 St Lukes Garden Apartments 某單位的夫妻，原本以為 2019年拿到的市議會和解金——約 27.4萬紐幣——足以彌補當初買到漏水屋的損失，替這場惡夢畫下句點。沒想到七年後，他們等來的不是解脫，而是一張高達63.6萬紐幣的欠繳費用帳單，外加六位數的訴訟費用，以及一項持續膨脹到 2.4 億紐幣的修繕工程。
這對夫妻主張：大樓管理委員會(Body Corporate)、前屋主、承辦律師與貸款銀行「共謀隱瞞」漏水問題，在他們購屋前刻意掩蓋真相，因此另闢戰場，一狀告上高等法院。然而，協理法官Liz Gellert 今年 6月做出判決，駁回了他們的「共謀」指控。雪上加霜的是，法官先前就曾警告過他們敗訴需承擔的訴訟費用風險，如今這項風險「已經成真」。而他們並非個案：同一社區裡，部分屋主的個人修繕帳單金額已經飆到80萬紐幣之譜。
這起判決，只是這座奧克蘭最大漏水公寓社區、十三年惡夢的最新一章。
從裂縫滲水到十年官司
St Lukes Garden Apartments 位於奧克蘭 Mt Albert / Sandringham 一帶，建於 2003 至2011 年間，共 285 戶，如今已被稱為全國規模最大的「漏水屋」(leaky building)災難現場。問題最早浮現在建案完工後不久：混凝土預鑄牆板出現裂縫，屋頂平台的防水層多處失效，一下雨，水就直接從牆面滲入室內。部分建築甚至被奧克蘭市議會認定結構堪虞，光是其中一棟大樓的補強打樁工程就花費超過40 萬紐幣。
屋主們自 2014 年起對議會及十幾家相關廠商提起集體訴訟，當年估計的修繕費用約為 6000 萬紐幣;短短兩年，這個數字就已膨脹到 8000萬。2019 年，屋主們與奧克蘭市議會達成和解，原本以為這代表惡夢終於要落幕。但事實證明，和解金只是杯水車薪——修繕工程的實際成本持續攀升，如今整體重建預算已經逼近2.4億紐幣，遠遠超過當初的估算。去年底，高等法院正式指派管理人接管社區財務，原因很直接：光靠大樓管理委員會向屋主收取的費用，已經完全無法支應這項紐西蘭史上規模最大的修繕工程。
「我們正站在生存的邊緣」
修繕經費缺口怎麼補?答案是繼續向屋主加徵費用。管理人團隊為此與專業融資機構簽訂了一筆高達 4300萬紐幣的貸款協議，用來填補因屋主拖欠費用而產生的資金缺口。根據媒體取得的文件，目前已有數十戶屋主停止繳納大樓管理委員會費，積欠總額逼近2000 萬紐幣，還要另外背負 10% 的滯納利息。管理方已對這些欠費戶展開強制執行程序，包括不排除強制拍賣單位以追討欠款。
一位不願具名的屋主向媒體吐露心聲——如果有錢，他當然想付清，好讓這一切早點結束，但他們家已經被榨乾到「站在生存邊緣」。這句話，或許最能總結這群屋主過去十多年來的處境：官司打贏了一半，錢卻越花越多，房子越住越提心吊膽，而且看不到終點。
新法規救得了他們嗎?
答案是：救不了。
值得注意的是，紐西蘭政府近期已在研議針對新建案導入強制性保固制度，盼望未來能減少類似的漏水糾紛。但這項制度目前規劃只適用於三層樓以下的建築——像St Lukes Garden Apartments這種多層樓的大型公寓社區，完全被排除在保護傘之外。也就是說，就算制度上路，類似的悲劇未來仍可能在其他高樓層社區重演。
購買公寓一定要注意的事
這個案例給所有想買公寓、尤其是想買二手大型公寓社區的朋友，幾個很實際的功課：
務必調閱大樓管理委員會財務報表——不只是看目前的管理費多少，更要看有沒有未決訴訟、long-term maintenance plan裡的重大修繕項目，以及保留基金是否充足。
建齡與建材是關鍵指標——2000 年代初中期、大量使用單層外牆系統(monolithic cladding)或未妥善收邊的建案，是紐西蘭漏水屋的高風險族群，買家在下訂前應請專業建築檢驗師特別針對防水與外牆系統做評估。
和解金不代表結案——即便社區已經打贏官司拿到賠償，也不代表修繕成本不會持續增加，買家應該把「未來可能加徵費用」的風險，實際計入購屋預算。
多層樓公寓在新制度下仍是保護死角——政府擬議的強制保固制度目前只涵蓋三層樓以下建築，買中高層公寓社區的人，依然只能靠自己做足功課，不能寄望法規補位。
漏水屋官司從來不是「贏了就沒事」的故事。對 St Lukes Garden Apartments的屋主們來說，十三年過去，官司仍在打，帳單仍在漲，而所謂「解決」的那一天，似乎還很遙遠。
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