【房产观测站】拍卖实战复盘：从两场成交看市场脉动

本周我们分行有两场极具代表性的拍卖会。透过这两场成交案例，我们可以更清晰地观察目前的市场动态与竞价心理。

案例一：7/9 Elam Street, Parnell

• CV (政府估价)： $215万

• 起拍价： $150万 (约底价 83 折)

• 底价 (Reserve)： $181万

• 最终成交价： $181.5万

〔核心观察〕

1. 起拍策略： 拍卖官以低于底价约 21% 的价位热身起拍。

2. 竞争白热化： 喊价至 $180 万后进入短兵相接阶段，加价幅度缩小至每口 $5,000。

3. 突破底价： 买家在竞价过程中直接冲破屋主底价，随后加价幅度进一步限缩至 $1,000。

4. 微幅取胜： 最终买家以 $4,000 的些微差距成功夺标。

   
   

案例二：6A Steele Street, Meadowbank

• CV (政府估价)： $165万

• 起拍价： $140万 (约底价 79 折)

• 底价 (Reserve)： $177.5万

• 最终成交价： $177.5万

〔核心观察〕

1. 起拍门槛： 拍卖官由低于原底价 27% 的位置起拍。

2. 心理博弈： 喊价达 $172.5 万后，加价幅度收窄至 $5,000。

3. 议价关键： 竞价未达预期底价，现场随即转入议价。屋主最终同意将底价下修至 $174.5 万以促成交易。

4. 成交溢价： 在最终议价阶段，买家以高出谈判价 $20,000 的落槌价成交。

【结语与建议】

从上述案例中，有两点关键心得想与各位分享：

1. 起拍惯例： 一般而言，起拍价多落在底价的 70% 至 80% 之间，旨在带动现场气氛。

2. CV 仅供参考： 这两场成交价与 CV 相比，分别呈现了 +7% 与 -16% 的巨大落差。这再次证明，政府估价（CV）并非绝对的市价基准。

拍卖现场瞬息万变，不同的房产类型与买方结构都会影响结果。建议多参与观摩以累积实战感。若您对拍卖流程或出价策略有任何疑问，欢迎随时与我联系。