Amy Ho & Jonas Ho
奥克兰 房地产顾问 

如果伊朗战争升级，是否会影响房价？ 战争通常透过油价、利率与全球资金流动，间接影响房地产市场。本文用简单逻辑分析：地缘政治冲突，是否真的会让房价下跌，以及对买家与投资者可能带来的机会与风险。

房地产的规则正在改变。 过去三十年，房地产几乎是家庭资产配置的核心——在奥克兰尤其如此。 许多人都抱持一个信念：只要长期持有房地产，价值最终会上升。 但疫情之后，全球资本市场出现了一个值得注意的变化： 资金正在流向另一种资产 过去十多年，ETF 与指数基金迅速成长。 2010 年全球 ETF 规模约 1 兆美元，到 2024 年已超过 12 兆美元—— 增长超过十倍 。 原因其实很简单：ETF 让投资股票变得像存钱一样容易。 可以小额投资 可以定期投入 流动性高 交易成本低 对许多年轻投资者来说，ETF 成为比房地产更容易进入的市场。 房地产仍然重要，但逻辑不同 这并不代表房地产失去价值。房地产仍然具有几个重要特点： 可使用的资产、土地供给有限、与城市发展密切相关。 但未来十年的市场，很可能与过去不同。 房地产不再是唯一的长期资产选项。 一個常被忽略的變數：持有成本 过去低利率时代，贷款成本几乎不影响决策。 但利率回到正常区间后，情况不一样了。屋主更需要定期检视： 贷款结构是否仍然适合 租金回报是否覆盖持有成本 现金流是否有压力...

奧克蘭房價跌破百萬！現在是抄底時機嗎？ 2 月房市數據揭曉：中位價回落至 90 萬初頭，但買氣卻異常火爆，成交量創 5 年同期之最。市場供應充足（6,159 套房源），議價空間增大，近三成房產成交價不到 75 萬。立即閱讀 Barfoot & Thompson 董事總經理的深度市場觀察，掌握奧克蘭買家市場的最新脈動。

高端市場出現兩筆亮眼成交：520萬與407.5萬。本篇解析拍賣現場訊號與資金動向，給屋主最新策略觀察。

最近和一位客户聊天，他陷入了两难。 他看了两套校网的房产： 一套 $2,480,000，地段和房型都不错，可惜材质不是全砖，价钱也比较高。另一套也喜欢，生活机能方便，但唯一美中不足的是——太多户共用车道。客户的朋友建议：「现在市场房子这么多，何不找个两全其美的？」 这听起来很完美，但我告诉客户一个最现实的前提： 预算。 预算，是所有选择的前提。 在奥克兰中区，这种「全能型」的标准户型，市场行情大约落在 $2,500,000～$2,800,000。这不是屋主拍脑袋决定的，而是市场竞争后的共识。当预算固定在250万以下时，我们寻找的其实不是「完美」，而是「优先顺序」。 买房像看病：先解决大的需求，再慢慢满足小的需求。 很多买家在看房时，会被细枝末节困住（比如洗衣房在哪、厕所少一个）。但其实买房就像看病，要先抓大放小： 地段 (Location) 预算 (Budget) 刚需 (Essentials) —— 比如独立车道对你是否不可或缺？ 如果你不打算增加预算，那么势必要排定优先顺序： 用地段换空间？ 用户型换预算？ 用车道换房屋新旧？ 如何节省你的

【房市观测站】真实案例分享：消失的5个月，与8万元的代价 今天想分享一个发生在我们身边的真实故事，给正在犹豫「价格」与「时机」的朋友参考。 📍 地点： Epsom 校网房 ⏳ 时空背景： 去年 9 月至今 故事是这样的： 去年 9 月，我们帮屋主拿回一个 265 万的合约。当时市场水准就在这里，我们建议屋主：如果能回签 270 万，双方很有机会成交。 但屋主对价格有更高的坚持，回签了 278 万，最终与买家擦身而过。 接下来的发展大家可能猜得到：房屋正式上市，经历了两次拍卖，无人出价；改为 Deadline Sale 后，上周终于卖掉了。成交价依然是 265 万。 看起来价格没变？但算一算「隐形成本」： 这场交易多拖了 5 个月。以目前的利率计算，这 5 个月的利息支出与机会成本损失，大约是 8~9 万纽币。这笔钱，足够买一台名车。 💡 案例中的深刻体会： 1️⃣ 我们拍卖的不是「房产」，而是「决心」 市场行情（Market Value）其实一直没变，变的是屋主的「动机（Motivation）」。这位屋主并非缺钱才卖，而是他最终决定：不再让房

在 Auckland 中区（尤其是被称为“蛋黄区”的 Auckland Grammar School + Epsom Girls Grammar School 文法双校网 Double Grammar Zone，主要涵盖 Epsom / Remuera / Parnell），卖房最耗劲的，往往不在于“再多一点人来看”。真正磨人的是：有人看了喜欢，却迟迟不下笔；有人签了合约，交易却卡在条件与细节里。时间一拉长，屋主与买家都会产生“弹性疲劳”，最后不了了之。 Auckland skyline showcasing modern architecture and vibrant city life. 我把仲介的工作看成一件很朴素的事： 把不确定变少，把可控变多。推着节奏往前走，守住风险边界，让屋主在关键节点上做出清楚的决定。下面三个案例（已匿名化），把“仲介到底在做什么”讲清楚。 我在每一笔交易里固定做的三件事： 推进节奏：每一次与买家接触，都要导向下一步（跟进、二看、写合约/确认拍卖策略）。 控风险：把“可能撤约/拖延”的问题拆解成清单，并且对应出可

拍卖前，屋主真正需要的往往不是“更多信心”，而是“更少盲点”。 当市场变得可读、决策有坐标，接下来每一步（定价、策略、底线）才会站得住。 A modern house in Auckland ready for sale. 我们怎么把市场变得可读？ 1) 把“市场反应”量化，而不是靠感觉 Open Home 有效人流：不是来过就算，而是“停留、提问、拿资料、二次回访” 回流买家数：谁回来了、为什么回来 买家类型：自住／投资／开发导向 具体反馈：喜欢点与不满意点（哪些可修正、哪些是产品不可改的属性） 2) 建立“价格 × 竞争”坐标，让期待有依据 近期成交案例整理（同区、同产品、同条件优先） 竞争盘盘点（正在卖、即将上、刚撤的都算） 市场趋势与买气变化（让定价与心理预期回到现实坐标） 3) 锁定真正会出手的人，提前布局竞价动能 识别具备竞标潜力的目标买家（资金、时间表、决策者是否到位） 提前规划跟进节奏：什么时候推合同、什么时候补信息、什么时候建立紧迫感 沟通重点个性化：不同买家在意的不是同一件事 4) 给出可执行路线，让屋主在“时间／风险／价格”

2025 奥克兰房市强势回暖，成交量创四年新高 2025 年，奥克兰住宅市场在活跃氛围中稳步前行，全年交易表现达到近四年来的最佳水平，市场信心明显回升。 价格企稳收官，全年走势稳健 Barfoot & Thompson 董事总经理 Peter Thompson 表示，2025 年以积极走势收官，自春季末以来的价格涨幅得以稳固，市场基础更加扎实。 全年成交突破 11,000 套，销量领跑近四年 2025 年共成交超过 11,000 套住宅，创下四年来的年度最高纪录。全年成交中位价为 $954,000 元，平均成交价为 $1,109,000 元，展现出稳中有量的市场格局。 成交价回调，但交易量持续增长 尽管成交价格较 2024 年略有回落，但过去四年房产成交数量持续攀升。2025 年整体销量比 2024 年增长 9%，显示买卖双方参与度明显提升。 两大结构性亮点，重塑市场节奏 2025 年的房产交易呈现出两个尤为突出的特征： 新挂牌量创二十年新高： 全年新挂牌房源超过 20,000 套，达到过去二十年来的最高水平。其中相当一部分为新建联排别墅、公寓及