【房市观测站】公寓屋主的一场恶梦
本周许多媒体都报导了奥克兰St Lukes Garden Apartments一位屋主的遭遇。房屋出了问题，官司也输了，倒赔 63.6万纽币，一场十三年的恶梦。
这位于 2013 年 3 月购入 St Lukes Garden Apartments 某单位的夫妻，原本以为 2019年拿到的市议会和解金——约 27.4万纽币——足以弥补当初买到漏水屋的损失，替这场恶梦画下句点。没想到七年后，他们等来的不是解脱，而是一张高达63.6万纽币的欠缴费用帐单，外加六位数的诉讼费用，以及一项持续膨胀到 2.4 亿纽币的修缮工程。
这对夫妻主张：大楼管理委员会(Body Corporate)、前屋主、承办律师与贷款银行「共谋隐瞒」漏水问题，在他们购屋前刻意掩盖真相，因此另辟战场，一状告上高等法院。然而，协理法官Liz Gellert 今年 6月做出判决，驳回了他们的「共谋」指控。雪上加霜的是，法官先前就曾警告过他们败诉需承担的诉讼费用风险，如今这项风险「已经成真」。而他们并非个案：同一社区里，部分屋主的个人修缮帐单金额已经飙到80万纽币之谱。
这起判决，只是这座奥克兰最大漏水公寓社区、十三年恶梦的最新一章。
从裂缝渗水到十年官司
St Lukes Garden Apartments 位于奥克兰 Mt Albert / Sandringham 一带，建于 2003 至2011 年间，共 285 户，如今已被称为全国规模最大的「漏水屋」(leaky building)灾难现场。问题最早浮现在建案完工后不久：混凝土预铸墙板出现裂缝，屋顶平台的防水层多处失效，一下雨，水就直接从墙面渗入室内。部分建筑甚至被奥克兰市议会认定结构堪虞，光是其中一栋大楼的补强打桩工程就花费超过40 万纽币。
屋主们自 2014 年起对议会及十几家相关厂商提起集体诉讼，当年估计的修缮费用约为 6000 万纽币;短短两年，这个数字就已膨胀到 8000万。2019 年，屋主们与奥克兰市议会达成和解，原本以为这代表恶梦终于要落幕。但事实证明，和解金只是杯水车薪——修缮工程的实际成本持续攀升，如今整体重建预算已经逼近2.4亿纽币，远远超过当初的估算。去年底，高等法院正式指派管理人接管社区财务，原因很直接：光靠大楼管理委员会向屋主收取的费用，已经完全无法支应这项新西兰史上规模最大的修缮工程。
「我们正站在生存的边缘」
修缮经费缺口怎么补?答案是继续向屋主加征费用。管理人团队为此与专业融资机构签订了一笔高达 4300万纽币的贷款协议，用来填补因屋主拖欠费用而产生的资金缺口。根据媒体取得的文件，目前已有数十户屋主停止缴纳大楼管理委员会费，积欠总额逼近2000 万纽币，还要另外背负 10% 的滞纳利息。管理方已对这些欠费户展开强制执行程序，包括不排除强制拍卖单位以追讨欠款。
一位不愿具名的屋主向媒体吐露心声——如果有钱，他当然想付清，好让这一切早点结束，但他们家已经被榨干到「站在生存边缘」。这句话，或许最能总结这群屋主过去十多年来的处境：官司打赢了一半，钱却越花越多，房子越住越提心吊胆，而且看不到终点。
新法规救得了他们吗?
答案是：救不了。
值得注意的是，新西兰政府近期已在研议针对新建案导入强制性保固制度，盼望未来能减少类似的漏水纠纷。但这项制度目前规划只适用于三层楼以下的建筑——像St Lukes Garden Apartments这种多层楼的大型公寓社区，完全被排除在保护伞之外。也就是说，就算制度上路，类似的悲剧未来仍可能在其他高楼层社区重演。
购买公寓一定要注意的事
这个案例给所有想买公寓、尤其是想买二手大型公寓社区的朋友，几个很实际的功课：
务必调阅大楼管理委员会财务报表——不只是看目前的管理费多少，更要看有没有未决诉讼、long-term maintenance plan里的重大修缮项目，以及保留基金是否充足。
建龄与建材是关键指标——2000 年代初中期、大量使用单层外墙系统(monolithic cladding)或未妥善收边的建案，是新西兰漏水屋的高风险族群，买家在下订前应请专业建筑检验师特别针对防水与外墙系统做评估。
和解金不代表结案——即便社区已经打赢官司拿到赔偿，也不代表修缮成本不会持续增加，买家应该把「未来可能加征费用」的风险，实际计入购屋预算。
多层楼公寓在新制度下仍是保护死角——政府拟议的强制保固制度目前只涵盖三层楼以下建筑，买中高层公寓社区的人，依然只能靠自己做足功课，不能寄望法规补位。
漏水屋官司从来不是「赢了就没事」的故事。对 St Lukes Garden Apartments的屋主们来说，十三年过去，官司仍在打，帐单仍在涨，而所谓「解决」的那一天，似乎还很遥远。
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